Roubaix : comment nos erreurs de mesure l'ont sous-notée

Article réécrit le 9 octobre 2026. La première version, publiée le 1er juin 2026 sous le titre « Pépites investisseur 2026 : pourquoi ce ne sont pas celles des guides », affirmait que Roubaix n'était plus une bonne affaire. Cette conclusion reposait sur nos propres erreurs de calcul. Ce texte la remplace ; ce que disait la version de juin est résumé à la fin.

En juin 2026, notre score Investisseur donnait 54,5 sur 100 à Roubaix. Au 9 octobre 2026, la page de Roubaix affiche 77. L'essentiel de cet écart ne vient pas du marché roubaisien : il vient de la façon dont nous le mesurions. Nous avons corrigé trois choses, à trois dates. Voici chacune, avec ce qu'elle a fait au score.

1. Une vente de trois appartements comptée trois fois

Les données de ventes publiées par l'État (DVF, « demandes de valeurs foncières ») décrivent chaque vente lot par lot. Quand plusieurs logements sont vendus ensemble, le fichier contient une ligne par lot — et chaque ligne porte le prix total de la vente.

Un exemple réel à Roubaix : une vente à 180 000 € pour trois logements de 40, 42 et 45 m². Le vrai prix est de 1 417 €/m² (180 000 € pour 127 m²). Notre ancien calcul divisait les 180 000 € par la surface de chaque lot pris isolément, et comptait donc trois ventes à 4 500, 4 286 et 4 000 €/m².

Entre 2023 et 2025, 1 037 des 3 310 lignes de ventes de Roubaix appartiennent à des ventes de plusieurs lots. Sur les ventes d'un seul lot, l'ancien calcul donnait 1 583 €/m² ; sur les autres, 6 296 €/m². Résultat : un prix médian de 1 966 €/m² compté lot par lot, contre 1 543 €/m² compté vente par vente. Un prix trop élevé donne un rendement trop bas, donc un score trop bas.

Le score a été corrigé dans les jours qui ont suivi la publication de la première version de cet article. Au recalcul suivant que nous avons relevé, en juillet, Roubaix était passé de 54,5 à 63,6 — principalement à cause de cette correction, que nous n'avons pas mesurée isolément. La page, elle, a continué d'afficher le prix compté lot par lot jusqu'au 22 septembre 2026.

2. Dix-sept mois de ventes divisés par trois ans

Notre critère de liquidité mesure le nombre de ventes par an, rapporté à la population : une commune où l'on vend souvent est une commune où l'on peut revendre. Le calcul divisait toujours le nombre de ventes par trois ans. Or jusqu'en septembre 2026, la période retenue ne contenait qu'environ dix-sept mois de ventes : nos données s'arrêtaient fin 2024.

Depuis septembre 2026, la période couvre trois années complètes, 2023, 2024 et 2025. Au recalcul du 18 septembre, Roubaix est passé de 63,6 à 68,0. La part de cette hausse due à la liquidité est une estimation : le détail de chaque critère n'était pas enregistré à l'époque.

3. Le loyer d'une maison appliqué à tous les logements

Le rendement brut, c'est le loyer annuel divisé par le prix. Jusqu'au 9 octobre 2026, nous utilisions un seul loyer par commune : celui d'une maison type, tiré de l'édition 2023 de la carte des loyers de l'ANIL et du Cerema, rapporté au prix de toutes les ventes, appartements et maisons confondus.

À Roubaix, l'édition 2025 de cette carte donne 13,3 €/m² pour un appartement et 9,5 €/m² pour une maison. Désormais, chaque type de logement a son loyer et son prix, et les deux rendements sont combinés selon le nombre de ventes de chaque type (945 appartements et 1 592 maisons sur 2023-2025). Le rendement brut affiché est de 8,3 %. Au recalcul du 9 octobre 2026, le score est passé de 68,0 à 76,7, affiché 77. Cette dernière hausse mêle deux effets que nous n'avons pas séparés pour Roubaix : le loyer de chaque type, et des loyers plus récents.

Ce que cela change pour vous

Au 9 octobre 2026, Roubaix se classe 187ᵉ sur 645 communes du Nord pour le rendement brut. Ce n'est pas une pépite, ce n'est pas une ville à fuir : c'est une commune dont les chiffres, enfin comptés correctement, la placent dans le premier tiers de son département.

Trois leçons valent au-delà de Roubaix.

Un classement figé vieillit mal, y compris le nôtre. Les chiffres de cet article sont datés du 9 octobre 2026 et ne seront pas mis à jour. La page de chaque commune, elle, est recalculée à chaque mise à jour des données, et c'est elle qui fait foi.

Un rendement élevé n'est pas un cadeau. C'est un rapport entre un loyer et un prix, avant charges, vacance et impôts. Il ne dit rien de l'état du logement ni de la facilité à revendre. C'est pourquoi notre score Investisseur combine six critères : rendement net (50 %), liquidité (15 %), tension locative (10 %), performance énergétique (10 %), risques (10 %) et démographie (5 %). Pour les risques d'une adresse précise, l'état des risques officiel se consulte sur ERRIAL.

Un chiffre sans sa méthode ne vaut rien. Nous publions la nôtre, et nous écrivons quand nous nous trompons. Voir la méthode complète.

Ce que disait la version de juin

• Roubaix, 54,5 sur 100 : « le mythe a craqué ». Conclusion retirée, pour les raisons ci-dessus. Les explications que nous avancions alors (hausse des prix, poids de la taxe foncière) n'étaient pas établies par nos données ; nous les retirons aussi.
• Le Havre, 44,9 sur 100, attribué à ses risques. Au 9 octobre 2026, sa page affiche un score de 54 et un rendement brut de 6,3 %. Nos pages n'affichent pas encore le détail qui permettrait de dire quelle part du score revient aux risques : nous retirons cette affirmation. La page du Havre.
• Saint-Étienne, 70,6 ; Montbéliard, 80,2 ; Grigny, 79,8. Au 9 octobre 2026 : 73, 83 et 80. Saint-Étienne · Montbéliard · Grigny.

Sources : DVF (DGFiP, data.gouv.fr), ventes 2023-2025 · Carte des loyers ANIL/Cerema, éditions 2023 et 2025 · INSEE · OFGL REI 2024 · Géorisques. Scores CityRank au 9 octobre 2026.